بازسازی ساختمان نیازمند برنامه‌ریزی دقیق و تنظیم قرارداد پیمانکاری جامع است. این قرارداد نه تنها حقوق و تعهدات طرفین را مشخص می‌کند، بلکه به جلوگیری از بروز اختلافات احتمالی در طول اجرای پروژه کمک می‌کند. در ادامه، به بررسی جامع و جامع‌تری از قرارداد پیمانکاری بازسازی ساختمان پرداخته شده است.
۱. قرارداد پیمانکاری بازسازی ساختمان
قرارداد پیمانکاری بازسازی ساختمان سندی حقوقی است که بین کارفرما و پیمانکار تنظیم می‌شود و جزئیات پروژه بازسازی، مسئولیت‌ها، زمان‌بندی و هزینه‌ها را مشخص می‌کند. این قرارداد باید به گونه‌ای تدوین شود که تمامی جوانب پروژه را پوشش دهد و از هرگونه سوء تفاهم و اختلاف احتمالی جلوگیری کند.
۲. طرفین قرارداد پیمانکاری بازسازی ساختمان
تعیین دقیق طرفین قرارداد
در هنگام تنظیم قرارداد پیمانکاری بازسازی ساختمان، ابتدا باید طرفین قرارداد به طور دقیق مشخص شوند و رابطه آن‌ها به وضوح توضیح داده شود. طرفین قرارداد می‌توانند اشخاص حقیقی یا حقوقی باشند. در صورت حضور اشخاص حقوقی، حضور نمایندگان قانونی آن‌ها الزامی است.
احراز هویت و مدارک
طرفین قرارداد باید مدارک احراز هویت یکدیگر را بررسی کرده و توصیه می‌شود که حتماً نسخه‌ای از این مدارک برای خود نگه دارند. در صورت قرارداد با اشخاص حقوقی، بررسی مدارک نمایندگی و حدود اختیارات نماینده اهمیت بیشتری دارد تا از هرگونه سوء استفاده جلوگیری شود.
نمونه مشخصات طرفین قرارداد
۱- مشخصات کارفرما:
آقا/خانم/شرکت ……… به مدیریت/نمایندگی …… به شماره ملی/شماره ثبتی …… به نشانی …….. شماره تلفن ثابت ……. و شماره همراه ……. می‌باشد.
۲- مشخصات پیمانکار:
آقا/خانم/شرکت ……… به مدیریت/نمایندگی …… به شماره ملی/شماره ثبتی …… به نشانی …….. شماره تلفن ثابت ……. و شماره همراه ……. می‌باشد.
۳. موضوع قرارداد پیمانکاری بازسازی ساختمان و محل انجام آن
تعریف دقیق موضوع قرارداد
موضوع قرارداد پیمانکاری بازسازی ساختمان شامل توضیح دقیق خدماتی است که پیمانکار موظف به انجام آن‌هاست. در این بخش باید انتظارات کارفرما از پیمانکار به طور کامل توضیح داده شود. همچنین، نحوه تهیه مصالح، روش اجرای پروژه و جزئیات مرتبط باید به تفصیل شرح داده شود.
اشاره به نقشه‌ها و پیوست‌ها
برای وضوح بیشتر، می‌توان به نقشه‌های اجرایی و پیوست‌های مرتبط اشاره کرد که جزئیات دقیق‌تر پروژه را شامل می‌شود.
نمونه متن موضوع قرارداد
عملیات بازسازی و نوسازی یک واحد آپارتمان شامل آشپزخانه، حمام، سرویس بهداشتی، بهار خواب، حیاط و … به متراژ ….. مترمربع زیربنا به نشانی ……… با کلیه مصالح و ملزومات مورد نیاز به شرح ماده ۴ می‌باشد.
۴. محاسبات و مشخصات فنی پروژه
تشریح دقیق مشخصات فنی
در این بخش، مشخصات فنی مواد و مصالح مورد استفاده به تفصیل توضیح داده می‌شود. این امر از سوء استفاده پیمانکار و استفاده از مصالح بی‌کیفیت جلوگیری می‌کند. همچنین، اگر کارفرما نیاز به مصالح خاص یا گران‌قیمت دارد، باید این موارد به وضوح مشخص شوند تا پیمانکار بتواند برنامه‌ریزی مناسبی داشته باشد.
کنترل کیفیت
مهم است که کارفرما یا مهندس ناظر مسئولیت کنترل و تأیید کیفیت مصالح و پیشرفت فیزیکی پروژه را بر عهده بگیرد تا از انحراف پروژه از استانداردهای مورد انتظار جلوگیری شود.
نمونه متن مشخصات فنی
مشخصات فنی و تکنیکال پروژه بر مبنای نقشه‌ها و دستورالعمل‌های صادره از سوی کارفرمای پروژه و مهندس ناظر که از پیش و مطابق با سفارش کار به پیمانکار خواهد بود، که وظیفه اخذ کنترل و تأیید کیفیت مصالح و پیشرفت فیزیکی آن را مطابق با برنامه زمان‌بندی شده انجام خواهد گرفت.
۵. مبلغ قرارداد پیمانکاری بازسازی ساختمان
تعیین مبلغ قرارداد
مبلغ قرارداد پیمانکاری بازسازی ساختمان می‌تواند توسط کارفرما تعیین شود یا توسط پیمانکار پیشنهاد داده و سپس به توافق نهایی برسد. نحوه محاسبه مبلغ قرارداد بسته به نوع قرارداد متفاوت است و باید شامل هزینه تهیه مصالح، هزینه‌های بالاسری، سود پیمانکار، منابع انسانی، تجهیزات و سایر هزینه‌ها باشد.
جزئیات مبلغ قرارداد
می‌توان مبلغ قرارداد را به صورت کلی در متن قرارداد ذکر کرد و جزئیات بیشتر را به پیوست قرارداد اضافه نمود. همچنین، اگر تغییراتی در مبلغ قرارداد در آینده مدنظر است (مانند تعدیل به دلیل تورم)، نحوه محاسبه آن باید به وضوح مشخص شود.
نمونه متن مبلغ قرارداد
۱- هزینه کل پروژه براساس مبالغ پیش‌بینی شده برای هر مورد (مشروحاً در بند ۲ همین ماده ذکر خواهد شد) که از سوی پیمانکار و با موافقت کارفرما تعیین گردیده به ارزش …. ریال تعیین می‌گردد.
۲- هزینه‌هایی که در فرآیند انجام پروژه صورت خواهد گرفت به تفکیک به شرح ذیل می‌باشد:
- ۲-۱: دیوار چینی در حدود …. متر با بلوک سبک لیکا در محل‌های مربوطه مطابق با دستورالعمل‌ها و احداث … عدد چهارچوب برای .. اتاق و سرویس بهداشتی به ارزش ….. ریال شامل: لوله‌کشی آب آشپزخانه و دستشویی و حمام، عوض کردن جای کاسه توالت، تعمیر شیرهای دستشویی، تعمیر شیر آب (گرم و سرد) آشپزخانه، عایق‌کاری کف آشپزخانه و سرویس بهداشتی، لوله‌کشی شوفاژ، لوله‌کشی گاز به اتاق‌ها و آشپزخانه، تهویه خروجی لوله‌های اسپلیت سرمایشی و گرمایشی.
- ۲-۲: سیم‌کشی کل ساختمان با تهیه سیم و سایر ملزومات به ارزش …. ریال تعیین می‌گردد.
- ۲-۳: گچ‌کاری و نازک‌کاری پذیرایی و اتاق‌ها از قرار هر متر مربع به ارزش …. ریال تعیین می‌گردد.
- ۲-۴: اجرای نورپردازی و رابیتس در بخش‌های مختلف سقف و محل‌های مورد نظر به ارزش …. ریال تعیین می‌گردد.
- ۲-۵: کف‌کاری و سرامیک‌کاری حمام، دستشویی، آشپزخانه، راهرو پله‌ها از قرار هر متر به ارزش …. ریال تعیین می‌گردد.
- ۲-۶: نقاشی و رنگ‌آمیزی اتاق‌ها و آشپزخانه از قرار هر متر به ارزش …. ریال تعیین می‌گردد.
- ۲-۷: کاغذ دیواری پذیرایی با کیفین مطلوب به دلخواه کارفرما از قرار هر متر به ارزش ….. ریال تعیین می‌گردد.
۶. شرایط پرداخت
تعیین نحوه و زمان پرداخت‌ها
پس از توافق بر روی مبلغ قرارداد، باید نحوه و زمان‌بندی پرداخت‌ها به دقت مشخص شود. تعداد مراحل پرداخت، میزان پرداخت در هر مرحله و زمان انجام هر پرداخت باید به وضوح در قرارداد ذکر شود. این امر از بروز اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری می‌کند.
پیش‌بینی شرایط مختلف
باید شرایط مختلفی که ممکن است نیاز به تغییر نحوه پرداخت باشد، پیش‌بینی شود. به عنوان مثال، در صورت بروز تغییرات در پروژه یا تأخیرات غیرمترقبه، نحوه تنظیم پرداخت‌ها باید مشخص باشد.
نمونه متن نحوه پرداخت
۱- مبلغ …… ریال معادل ….. درصد از کل ارزش قرارداد در هنگام عقد قرارداد پرداخت می‌گردد (در ازای دریافت چک تضمین به ارزش ……. ریال به شماره ….. ).
۲- مبلغ …… ریال معادل …… درصد از کل ارزش قرارداد پس از انجام ۵۰% کار با تأیید سرپرست کارگاه.
۳- مبلغ …… ریال معادل …… درصد از کل ارزش قرارداد پس از تکمیل کامل پروژه با تأیید (نهاد منتخب نظارتی).
۴- مبلغ …… ریال معادل …… درصد از کل ارزش قرارداد پس از اتمام دوره گارانتی و رفع نواقص احتمالی (دوره گارانتی …. می‌باشد).
۷. اسناد و مدارک پیمان
تحویل اسناد به پیمانکار
در زمان عقد قرارداد، کارفرما باید اسناد و مدارک مربوط به پروژه را به پیمانکار تحویل دهد یا زمان مشخصی برای تحویل آن‌ها تعیین کند. این اسناد می‌توانند شامل نقشه‌های اجرایی، مجوزهای لازم و مطالعات پیشین پروژه باشند.
اشاره به مطالعات قبلی
اگر مطالعاتی قبل از عقد قرارداد انجام شده باشد، باید در قرارداد به آن‌ها اشاره شود تا پیمانکار از این اطلاعات بهره‌مند گردد و پروژه بر اساس آن‌ها پیش رود.
نمونه متن اسناد و مدارک تحویلی
این قرارداد در برگیرنده اسناد و مدارک ذیل می‌باشد:
الف- سند قرارداد (پیمان پیش رو)
ب- نقشه‌های کلی، تفصیلی و اجرایی: نقشه‌های ساختمان که دربرگیرنده ابعاد دیوارها، سقف، حیاط و پارکینگ و … می‌باشد.
۸. مدت انجام کار
تعیین دقیق مدت زمان پروژه
مدت انجام کار یکی از مهم‌ترین بخش‌های قرارداد پیمانکاری بازسازی ساختمان است. این مدت باید به صورت دقیق مشخص شود و شامل تاریخ شروع و پایان پروژه باشد. همچنین، باید نوع روز کاری (روز کاری یا روز تعطیل) مشخص گردد و نحوه محاسبه تأخیرات و جریمه‌ها در صورت تاخیر پیمانکار نیز تعریف شود.
تعیین روزهای کاری و تعطیلی
مشخص کردن روزهای کاری و تعطیلی کارگاه می‌تواند از بروز اختلافات در زمان محاسبه تأخیرات جلوگیری کند. به عنوان مثال، برخی کارفرمایان ممکن است اجازه ندهند پیمانکار در تعطیلات رسمی کار کند یا روزهای مشخصی را به عنوان تعطیل تعیین کنند.
نمونه متن مدت انجام کار
مدت کامل انجام پروژه ……….. روز کاری بوده و تاریخ شروع قرارداد ………… و تاریخ خاتمه قرارداد …………… می‌باشد. همچنین، تعطیلی‌های رسمی و تعطیلی‌های قراردادی به شرح زیر تعیین می‌گردد: [ذکر تعطیلی‌ها].
۹. گارانتی و رفع نواقص
تعیین دوره گارانتی
پس از اتمام پروژه، پیمانکار موظف است در دوره گارانتی مشخص‌شده، نواقص احتمالی را برطرف کند. این دوره معمولاً بین ۶ ماه تا ۱ سال تعیین می‌شود و شرایط رفع نواقص به وضوح در قرارداد ذکر می‌گردد.
نحوه رفع نواقص
در صورت بروز نواقص در پروژه، کارفرما باید پیمانکار را مطلع کند و پیمانکار موظف است در کوتاه‌ترین زمان ممکن به رفع این نواقص بپردازد. همچنین، نحوه ارزیابی نواقص توسط نهاد منتخب نظارتی نیز باید مشخص شود.
نمونه متن گارانتی و رفع نواقص
پیمانکار متعهد می‌گردد که در دوره گارانتی به مدت … ماه پس از تکمیل پروژه، تمامی نواقص و عیوب احتمالی را که ناشی از اجرای پروژه می‌باشد، به صورت رایگان و در سریع‌ترین زمان ممکن رفع نماید.
۱۰. حل اختلافات
تعیین نهاد حل اختلاف
در صورت بروز اختلافات بین کارفرما و پیمانکار، باید نهاد و روش حل اختلاف مشخص شود. این نهاد می‌تواند مرجع داوری، مراجع قضایی یا سایر نهادهای معتبر باشد.
توافق‌نامه حل اختلاف
طرفین قرارداد باید پیش‌بینی کنند که در صورت بروز اختلاف، چگونه اقدام خواهند کرد. به عنوان مثال، ابتدا از طریق مذاکره، سپس از طریق میانجیگری و در نهایت داوری یا مراجعه به مراجع قضایی.
نمونه متن حل اختلافات
در صورت بروز هرگونه اختلاف در اجرای قرارداد، طرفین ابتدا سعی خواهند کرد از طریق مذاکره و مصالحه به توافق برسند. در صورت عدم موفقیت، موضوع به داوری مرجع [نام مرجع داوری] ارجاع داده می‌شود و هر دو طرف موظف به پیروی از تصمیم داور خواهند بود.
۱۱. شرایط فسخ قرارداد
تعیین شرایط فسخ
باید شرایط و مواردی که می‌توانند منجر به فسخ قرارداد شوند، به وضوح مشخص گردد. این شرایط می‌تواند شامل عدم انجام به موقع پروژه، استفاده از مصالح بی‌کیفیت، تخلف از تعهدات قراردادی و سایر موارد باشد.
روند فسخ قرارداد
فرآیند فسخ قرارداد نیز باید به طور دقیق تعیین شود. این فرآیند می‌تواند شامل اعلام کتبی، تعیین مهلت برای رفع تخلفات و مراحل بعدی باشد.
نمونه متن شرایط فسخ قرارداد
در صورت عدم انجام به موقع پروژه توسط پیمانکار، کارفرما حق دارد با اعلام کتبی به پیمانکار و تعیین مهلت [مدت زمان]، قرارداد را فسخ نماید. همچنین، در صورت تخلف از تعهدات قراردادی، کارفرما می‌تواند بدون نیاز به تعیین مهلت، قرارداد را فسخ کند و از پیمانکار خسارت‌های وارده را مطالبه نماید.
۱۲. تعهدات و مسئولیت‌های طرفین
تعهدات کارفرما
کارفرما موظف است تمامی مدارک و اطلاعات لازم را به موقع در اختیار پیمانکار قرار دهد، هزینه‌ها را طبق قرارداد پرداخت نماید و همکاری لازم را در اجرای پروژه فراهم آورد.
تعهدات پیمانکار
پیمانکار متعهد است پروژه را طبق مشخصات فنی، زمان‌بندی و هزینه‌های تعیین‌شده اجرا کند، از مصالح با کیفیت استفاده نماید و تمامی نواقص را در دوره گارانتی برطرف کند.
نمونه متن تعهدات و مسئولیت‌ها
کارفرما متعهد می‌گردد تمامی مدارک و اطلاعات لازم را به موقع در اختیار پیمانکار قرار دهد و هزینه‌های مربوط به قرارداد را طبق شرایط تعیین‌شده پرداخت نماید. پیمانکار متعهد است پروژه را طبق مشخصات فنی و زمان‌بندی تعیین‌شده اجرا کرده و از مصالح با کیفیت استفاده نماید. همچنین، پیمانکار موظف است تمامی نواقص و عیوب احتمالی را در دوره گارانتی برطرف کند.
۱۳. مقررات نهایی
حقوق مالکیت معنوی
تعیین اینکه نقشه‌ها، طرح‌ها و سایر حقوق مالکیت معنوی متعلق به کدام طرف است و نحوه استفاده از آن‌ها بعد از اتمام پروژه چگونه خواهد بود.
قوانین حاکم
تعیین قوانین و مقررات حاکم بر قرارداد که معمولاً قوانین جمهوری اسلامی ایران است.
نمونه متن مقررات نهایی
این قرارداد تحت قوانین جمهوری اسلامی ایران تنظیم و تفسیر می‌گردد. تمامی اختلافات ناشی از این قرارداد طبق مقررات و قوانین حاکم بر قراردادهای پیمانکاری حل و فصل خواهد شد. همچنین، نقشه‌ها و طرح‌های ارائه شده توسط کارفرما متعلق به کارفرما بوده و پیمانکار موظف است از آن‌ها فقط در اجرای پروژه استفاده نماید و بدون اجازه کتبی کارفرما، از آن‌ها در پروژه‌های دیگر استفاده نکند.
نتیجه‌گیری
تنظیم قرارداد پیمانکاری بازسازی ساختمان نیازمند دقت و توجه به جزئیات مختلف است تا از بروز هرگونه اختلاف و مشکلات احتمالی در طول اجرای پروژه جلوگیری شود. با رعایت نکات فوق و تدوین یک قرارداد جامع و کامل، می‌توان پروژه بازسازی را با موفقیت و بدون نگرانی از مشکلات حقوقی به اتمام رساند.
